가등기와 소유권 이전은 다릅니다: 본등기를 해야 권리가 바뀌는 이유

가등기만으로 부동산 소유권이 넘어오지는 않습니다. 가등기는 소유권 등 부동산에 관한 권리를 설정·이전·변경·소멸시키려는 청구권을 미리 보전하는 예비적 등기이며, 권리변동은 그에 따른 본등기를 마쳐야 발생합니다.

먼저 구분할 두 가지 효력

가등기는 장래에 할 본등기의 순위를 보전합니다. 가등기에 기초해 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위를 따르지만, 순위가 보전된다는 것과 소유권 자체가 이미 이전됐다는 것은 다른 의미입니다.

따라서 등기부에 가등기가 있다는 사실만으로 소유자가 바뀌었다고 볼 수 없습니다.

본등기를 마친 때 권리변동이 발생하고, 본등기의 효력은 접수한 때부터 생깁니다.

순위는 가등기를 기준으로 정해지고 권리변동은 본등기 시점에 생긴다는 점을 나누어 이해해야 합니다.

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처음 확인할 때 살펴볼 점

등기부에서 가등기를 발견했다면 먼저 그것이 본등기와 같은 등기가 아니라는 점을 확인해야 합니다. 가등기는 등기할 수 있는 권리에 관한 청구권을 보전하는 단계이고, 본등기는 그 청구권에 따른 권리변동을 등기하는 단계입니다.

가등기 이후 본등기가 실제로 마쳐졌는지도 별도로 확인해야 합니다.

가등기만 확인한 상태에서 소유권 이전이 완료됐다고 판단하면 안 됩니다.

다만 가등기에 따른 본등기가 이루어지면 본등기의 순위가 가등기 순위를 따르므로, 권리변동 시점과 순위 기준을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

가등기 등기명의인이 곧 소유자인가요?

가등기만으로 소유권이 이전되는 것은 아닙니다. 소유권 이전을 위한 본등기를 마쳐야 권리변동이 발생합니다.

본등기를 하면 효력이 가등기 시점으로 돌아가나요?

가등기를 기준으로 따르는 것은 본등기의 순위입니다. 권리변동 자체는 본등기를 마쳐야 생기며, 본등기의 효력은 접수한 때부터 발생합니다.